Saturday, February 23, 2008

对于浮动贷款lock-in or convert-to-fix 的误解

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对于浮动贷款
lock-in or convert-to-fix 的误解。
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by: jason.wang@rbc.com

由于最近prime rate 的下滑,不少客户采用浮动的贷款产品。
但是我发现不少朋友对于将来利息如果高了再去锁定这个动作
又误解。

例子, 目前p = 5.75, 银行折扣 -0。5。 拿到的利息是5。25。
如果p 下滑到 4%。 再-0。5 = 3。5%。 不少人认为在这个时候,
如果觉的利息滑到底了,
可以选择 把 [3。5%]固定下来。 锁定 x 年。。。这个概念是错误的。
没有一家银行会这么做。

真正的操作方法是:::

1。 银行浮动的产品是5年的合约(打个比方)
2。 如果在合约的第二年 p 下滑=4, 4-0.5 = 3.5%, 您觉的够低,,想“锁定”的话,
银行[只允许]您锁定,或 叫做 convert 到 那时 5-2=[3 年 (remaining year) 的固定利息]。
没有其他选择。
不可以锁定 3。5%,
不可以锁定 1,2, 4, 5 年的固定利息--- 尽管1,2,4,5 年的fix rate 可能比3 年的低。--- 那时的3 yr fix rate, 也可能比
4-0.5=3.5 还要高。

简单的说,您的选择是,

either convert to x-yr fix rate OR stay variable
x = remaining year of the variable close term.

*** 如果您的variable 合约是fully open, 那么这些条例
并不需要follow. 您可以lock.in or convert to 任何fix rate。

*** 我相信在这一点上大多银行做法是一致的。
至少royal bank 是这样的。
如果某家银行做法有所不同,我并不是说不可能。只是请您再确定。

谢谢。

jason.wang@rbc.com