Jason Wang GOOGLE BLOGGER JASONMTG604 604-809-9264: 2007

Tuesday, September 11, 2007

关于银行贷款中的 CASH BACK

关于银行贷款中的CASH BACK
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CASH BACK 实际上是银行以“相对”高的利息签约X年的合约，把“多”赚取的利息在成交时“先”给客户解决成交时资金短缺的问题。并不可以理解为一个DISCOUNT 折扣或PROMOTION,, -- 是的，一点折扣都没有。。。换个角度来说：如果您提出这个CASH BACK 我不要了，银行可以给相对的更低的利息。所以， CASH BACK WITH A RELATIVELY HIGHER INTEREST RATE = LOWER INTEREST RATE WITH NO CASH BACK.。

这也不是说CASH BACK 没有意义，例如：您想在搬入新家后买新HD电视，新家具，新计算机，新装修，，可是所有的现金都给了首付DOWNPAYMENT了。。。这是可以通过 CASH BACK 支付”相对“较高的利息让银行把钱先”借"给您用用。在支付贷款时，慢慢把这钱在还给银行。只要您同意某一个相对较高利息, 银行随时都可以OFFERCASH BACK... 这并不是 LIMITED TIME OFFER 。

一般来说CASH BACK 是被控制在5%内。。。为了控制风险。大多只适用于FIX/CLOSED/X年的贷款。 OPEN/开放式的贷款是不可以做CASH BACK 的。--- 如果给客户CASH BACK，成交之后1天，客户就把贷款还光，那银行亏损就大了。

MORTGAGE LIFE INSURANCE VS. HIGH RATIO MORTGAGE INSURANCE

MORTGAGE LIFE INSURANCE VS. HIGH RATIO MORTGAGE INSURANCE
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不少客户对于， MORTGAGE "LIFE" INSURANCE ，和首付不足20%而要支付的HIGH RATIO MORTGAGE INSURANCE的概念上有些混淆，（POSTING 上有人提到的问题）

我来解释一下：

MORTGAGE "LIFE" INSURANCE 和
【CMHC/GE】 HIGH RATIO MORTGAGE INSURANCE 是不一样的
2种贷款产品：目的，性质都不一样。

MORTGAGE "LIFE" INSURANCE 指的是在贷款以后买的人寿保险。供款人如果意外走了，保险公司将贷款余额付清，这个房子就是CLEAR TITLE 没有任何贷款了。保费是由供款人的年纪和贷款额度决定的。如果夫妻购房，可以买一个人，也可以2个都买 - 2个都买时，是按年纪大的那一位的价位算。这和LTV, LOAN TO VALUE, 贷款/房屋价值的比例是无关的。买或不买是OPTIONAL 的，并不强迫客户购买。在做贷款时，银行都会让客户了解这种保险并然客户签字接受ACCEPT 或拒绝DECLINE. 很多客户问，不买还签什么呢？不买也要签字表态：银行已经解释过有这样的保险产品，使客户在了解后，拒绝购买
-- 很久以前不买是不用签字拒绝的，但是曾经又发生过客户告银行说银行从来没说过有这样的保险产品。在供款人意外之后导致家人没有经济能力供房而被迫买房。而且还告赢了。从此之后，就算客户不买MORTGAGE INSURANCE 还是要签字正式拒绝。

【CMHC/GE】 HIGH RATIO MORTGAGE [DEFAULT] INSURANCE 指的是在首付不足20%的情况下，客户必须购买的贷款保险。法律规定。（原来是25%，今年改为20%）在客户无法供款时，银行可以像保险公司协商，索赔贷款余额。不必马上进入拍卖房子的司法层序。
这和供款人是否有意外无关。目前提供这样保险的只有2家公司。
CMHC, 加拿大房屋保险局，http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/
GE, GENWORTH, 保险公司， http://genworth.ca/
保费是和首付% 和贷款额度挂钩的。
DOWNPAYMENT, 首付越少，保费越高。首付可以是0%，如果客户的收入够高的话。。。还是可以QUALIFY 的。
保费也不用在成交时付清，银行会把保费加到贷款里。
例如，购房 400，000.00.00，首付10%，贷款90%，= 360，000.00
假如保费是1%，也就是360，000 × 1% = 3600.00
成交时，贷款总额是 360，000 + 3600 = 363，600.00
银行会把363，600 打到律师楼的信托户头 TRUST ACCOUNT.
利息会APPLY 在贷款总额上，也就是 363，600.00
（当然，客户有钱也是可以一次把保费自己交清）
贷款是否HIGH RATIO 不影响贷款利率。
保费的% 和贷款利率% 是不同的2个概念。
保费是一次性的。不是每年都交。
保费没有REFUND. 就算买房後，1天，又把房子给卖了，保费不退。

地产买卖中涉及的网站和一些有用链接

地产买卖中涉及的网站和一些有用链接
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BC 省地产局网页
http://www.recbc.ca/

Legal

（法律咨询：可通过以下网站寻找所有的BC律师及公证人。

注意：如果在别的省份购买物业是不可以用BC律师及公证人.但是

可以让物业所在省份的律师及公证人做好文件後，寄给BC律师及公证人，

让客户在在BC省签名，再寄回物业所在省份的律师及公证人完成

过户的法律程序。）

BC省律师协会

If you have questions concerning the conveyance of your home by a lawyer, information can be obtained from the Law Society of British Columbia web site at

www.lawsociety.bc.ca

http://alt.lawsociety.bc.ca/lkup/mbrsearch.cfm

BC省公证人协会

If you have questions concerning the conveyance of your home by a Notary Public, information can be obtained from the Society of Notaries Public of British Columbia web site at

www.notaries.bc.ca

http://www.notaries.bc.ca/bcdirectory/index.php

Property Transfer Tax

（房屋过户税：　对于第一次购房，有可能获得房屋过户税减免的买家请仔细阅读政府的条件．）
If you have questions concerning the Property Transfer Tax and exemptions, information can be obtained from the Ministry of Provincial Revenue web site at

www.rev.gov.bc.ca/rpt/

Property Assessments

（政府房屋估价：　每年政府都为物业估价，详情请看网页。注意：　每年收到政府的估价单的那一段时间，所有人可以通过这个网络查询所有大温哥华区，任何一个物业的政府估价。这个数据库并不是全年开放的。）

If you have questions about your property assessment or would like to appeal it, information can be obtained from the BC Assessment Authority web site at

www.bcassessment.bc.ca/

Interest-free Repair Loans

（无息维修贷款：　对于面临公寓维修（例如，漏水）的业主，有可能获得政府免息贷款。具体内容请看网页，仔细阅读政府的条件．。）

If you have questions concerning the Homeowner Protection Offices’ Reconstruction Loan Program, information can be obtained from the Homeowner Protection Office web site at

www.hpo.bc.ca/Loan/index.htm

Residential Tenancy

（BC省的租约法）
If you have questions concerning the application of the Residential Tenancy Act, information can be obtained from Residential Tenancy Office web site at

www.rto.gov.bc.ca

各种表格，ＰＤＦ格式下载，

http://www.rto.gov.bc.ca/content/formsFees/default.aspx

最常用的，当然是这份正式租约，

http://www.rto.gov.bc.ca/do*****ents/RTB-1.pdf

Builder Licensing and Residential Home Warranties

（建商牌照和住房保修）
If you have questions concerning residential builder licensing or residential building warranties, information can be obtained from the Homeowner Protection Office web site at

www.hpo.bc.ca/Licensing/index.htm

Architects

（建筑师委员会）

If you have questions concerning the conduct of your architect, information can be obtained from the Architectural Institute of British Columbia’s web site at

www.aibc.ca

关于BC省房屋动态的各类研究报告：
http://www.bcrea.bc.ca/economics/economics.htm
最新的一份是7月17号，2007
http://www.bcrea.bc.ca/news_room/2007-06.pdf

什么是ASSIGNMENTS?
这份关于买卖楼花的报告写的太详细了。
http://www.cle.bc.ca/CLE/Analysis/Collection/07-Assignments
http://www.cle.bc.ca/NR/rdonlyres/3578FEE1-5817-439E-8FEB-F9BCC5BDC983/085_3_1.pdf

加息了如何选择贷款产品

加息了如何选择贷款产品
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上一篇文章讲了浮动、固定利息的变化的一些知识，那么到底该选择什么贷款产品呢。大部份人会说那还不简单，加息了，就选择固定利息就好了。
原来做的是浮动的马上打电话给银行把浮动的利息改成固定就好了。其实还可以再分析以下几点:

1. 目前固定利息的产品中1，2，3年的利率偏高，比较低的是4，5年的固定利息。5年的固定利息最低，也是大多银行主打的产品。所以，大部份人在选择固定利息时是选择5年固定利息5 YEAR FIX。

对于目前锁定5年固定利息，特别是今年较早做了5年固定利息贷款的客户，在现在利息攀升的情况下，肯定有一种“还好我锁定5年固定利息”的想法。5年实际上是一段不短的时间。我们不排除，5年内利息下调的可能性。虽然我们都不知道什么时候。

利息下调时，而贷款合约未到期，是不可以取消合约，再换到利息较低的产品。-- 除非肯付罚款。

十几年前加拿大贷款利息是百分之十几，当贷款利息降到8%时，好多人都迫不及待的锁住8%的5年的固定利息。有的人还锁了更久。在现在看来，这些利息都太高了。

但是有时同样一批吃过亏的人，在加息的今天，又选择了5年或者更长的固定利息贷款。这段话的重点就是，选择固定利息时不要忘了利息有下调的一天。不要媒体一提加息，就假设从今天开始的５年每年每月利息都在加。

２.　选择了浮动利息的朋友也不要觉得自己做了错误的决定。您当初选择了浮动利息的理由还是同样正确的。没有任何人敢说ＰＲＩＭＥＲＡＴＥ％利息从今天开始的５年每年每月利息都在加。ＰＲＩＭＥＲＡＴＥ下调的时候，您的利息是会随着下调的。固定利息贷款产品就不会随着利息下调。

３.　对于选择了部分固定部分浮动利息的朋友，您选择了分散风险的
方法。如果想要这个方法给您带来一个比较平均的优惠利息，那么
现在的策略就是不做任何改变。坚持最初的想法。不要一有加息的消息就把浮动的部分锁住，一有减息的消息就把固定的贷款取消（当然会算一算罚款）。这样随着利息的变化不停的改变贷款产品不见得能省钱。这一点可以在股票市场上得到一些借鉴。

１９８４年到２０００年，美国股票平均增值１６％，但是投资者平均回报只有５％。　就是因为大多投资者随着市场的起伏不停的在买卖股票基金。（money sense, summer 2007，PAGE 30)什么股票升就买，以为它一定会升个不停。什么股票跌就卖，以为它一定会跌个不停。往往，适得其反。也许这个例子不是100%和贷款有关，但是有一定参考价值。

最后，总结一下：选择贷款产品的时候要冷静分析一下，对于利息的变化不要太快做出反应。跟着媒体加息减息的消息不停得改变贷款策略，就和在股票市场上TRY TO TIME THE MARKET一样，不一定能得利。
(reference, http://www.usatoday.com/money/perfi/columnist/krantz/2007-03-30-market-timing_N.htm )

做固定的贷款要想到利息上调时得到的保护，下调时的风险，做浮动的贷款要想到利息上调时的风险，下调时的好处。做部分固定部分浮动利息贷款要想到利息变化时您能得到的平均值。

不是说您不能根据利息的变化而改变您现有的贷款方案，而是建议您要改变贷款方案时把好处和风险双方面都考虑清楚。我从来不给例如“我觉得利息的走势是。。。。所以您要做。。。贷款”或“奥运前利息因该。。。奥运後利息因该。。。” 之类的建议。

我希望根据贷款产品的特点，您个人的具体情况（包括）经济状况，家庭状况，等等因素。。。给您一个比较客观的建议。最后还是由您和家人讨论决定贷款方案。

如何正确看待加息信息

RBC按揭经理谈
如何正确看待加息信息
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加息了！！！这是正在考虑买房或有房屋贷款的人最不想听到的消息。。。在这里给大家提供一些有关利息和利息变化的资料作为参考，

当媒体公布加息或减息时，第一个问自己的问题是加(或减）的是什么息，我在之前的文章提到几种不同的贷款产品.

简单的说，
A - FIX/CLOSE 固定， 1，2，3，4，5，7，10，25 年
（不和政府最优惠利率PRIME RATE挂钩）
B - VARIABLE OPEN 浮动开放 & VARIABLE CLOSE 浮动关闭
（和政府最优惠利率 PRIME RATE挂钩）

看到加息的消息时，请先仔细看报道说的是加那一样的利息。
有时加的是固定利息，加固定利息是还分加的是1，2，3，4，5，。。。年的；有时加1，2，3年固定利息，4，5年固定利息没加。。。等等；有时加的是政府最优惠利率PRIME RATE, (浮动利率），固定利息没加...；有时固定利息和政府最优惠利率PRIME RATE也可能一起加。。。

所以加息的产品如果不在您考虑的范围之内，其实对您并没有任何影响。

A和B之间会互相影响但是没有绝对的关系。

例如过去2个月固定利息加了4-5次，政府最优惠利率PRIME RATE只加了一次。而且加息的幅度也不一样。

固定利息的涨幅主要取决于债卷市场的回报。由于银行固定利息贷款出去的资金是由债卷市场"买”回来再“卖”给贷款客户的，债卷市场的回报高就意味银行成本提高。银行不加息就要亏钱。

银行背后的“大老板”还是客户。银行贷款的利润去除开销後所得很大一部份必须付给债卷投资者。换一个角度说，固定利息加息也意味您的债卷投资回报增加。

政府最优惠利率PRIME RATE和浮动利率直接挂钩。P%的涨幅主要和通货膨胀率 INFLATION RATE 对抗。当政府有资料显示经济发展过热，通货膨胀率过高，政府就提高P%。

当政府有资料显示通货膨胀率不高，而且经济发展缓慢，政府就降低P%来刺激消费。

所以P%的浮动，变化对经济大体是有利的。P%长时间处于低位，您也未必能省钱。如果P% = 0% ，在银行贷款不要利息，利息是省了，但是房价和可能因此疯涨 -- 其他物价可能也一起涨。

加息实际上是会帮助房价降温。--- 当然这只是一个因素，加息并不保证房价下跌。

这一则加西网的新闻也证明了这一点。

http://www.westca.com/News/article/sid=52003.html
“央行加息的一个重要原因就是由于房地产市场持续升温。”

利率的涨幅和整个经济体系有很微妙的关系，如果，您还想多了解加拿大的经济体系，可以多上加拿大中央银行的网站： http://www.bank-banque-canada.ca/en/index.html

自雇2年+良好信用可申请高达95%的房屋贷款

自雇2年+良好信用可申请高达95%的房屋贷款
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不少自雇的朋友由于收入无法验证，在申请贷款时碰到不少困难。

近几年，各大银行都推出了自雇人士贷款的方案，但是大多需要35%左右的首期款 - 也就是说，对于有能力提供大额首期款的自雇客户，如果信用良好，可以不验证收入。因为在客户投资这么大比例的首付时，银行的风险不高。

可以想象，对于无法提供高额首期款（例如只有5%首期），而收入又无法验证的自雇朋友，买房贷款就更难了。现在，通过买贷款保险，银行可以在保险公司批准为前提条件下，审批高达95% 的贷款给自雇人士。以下是一些条件简介：

1. 自雇2年 - 如果少于两年，保险公司也会考虑；需提供报税表格，或公司注册记录来证明自雇；证明文件包括： T1 GENERAL, BUSINESS LICENSE, GST RETURN SUMMERY, FINANCIAL STATEMENT, ARTICLE OF INCORP.
2. 信用良好 - 如果和少数信用卡公司有纠纷但是经过协商解决了问题，保险公司也会考虑；
3. 无破产记录；
4. 首期最少5%，但是不可以是赠予的；
5. 没有欠税；NOTICE OF ASSESSMENT SHOW NO TAX OWNED;
6. 贷款分期最高达到40年 - 对于分期高于25年的贷款加额外保费；
7. 基本保费会加在贷款的总额上；保费 = 【0.8%-6%】 × 贷款额度
8. 贷款利息和其他客户一样；可以固定FIX 可以浮动VARIABLE, 没有限制；
9. 物业必须符合保险公司及银行的标准；

由于每个人的情况都不一样，对于以上的条件并不是每一个申请人每一项条件都可以达到标准。必须通过面谈，提出申请，由保险公司及银行审计部门做评估。

房屋按揭变为可抵税投资的具体贷款产品

房屋按揭变为可抵税投资的具体贷款产品
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刚好有几位客户咨询了将贷款变为可抵税投资的办法，我就加西网上看到这篇文章（http://www.westca.com/News/article/sid=42890.html）关于可以将房屋按揭(Mortgage)变为可抵税投资（原文在： http://www.smithman.net/home.html ）写的比较详细，具体。所以就不在这里重复这些内容。

我想还是补充一些更具体的例子、方案，可能对大家理解这个方案有帮助。 皇家银行的HOMELINE PLAN 的：贷款切割、分区SEGMENTATION 和循环再借RE-ADVANCEABLE 两大特点正好能配合您使用这个办法的需要:

1. 用最简单的例子来复习一下史密斯策略的重点：贷款和现有投资的对换（SWAP）：王先生有贷款１００，０００，同时有１００，０００的投资。根据史密斯策略，王先生可用所有投资将所有贷款还清，然后再从银行贷款１００，０００　进行投资。虽然表面上看王先生的情况并没有改变：　还是有１００，０００的贷款，及１００，０００的投资。所不同的是现在的“个人房屋贷款贷款” （ＭＯＲＴＧＡＧＥ）却可以称为investment lending．　也就是说，现在的１００，０００贷款的利息可以抵税。如果王先生的收入较高，税率为５０％，那么他节省的税将会是利息总额的５０％。　 100,000 贷款一年下来的利息大约5000多（假设利息为6%）。王先生就可以将这部分的“投资”的利息从收入里扣除，并少缴2000多的税。

2. 如果王先生贷款有200，000，而投资只有100，000怎么办呢？

皇家银行的HOMELINE PLAN可以将他200，000的房贷分成两个部分（SEGMENTs)，其中100，000做为他“个人”的房屋贷款（这部分贷款利息暂时无法抵税），另外的100，000按以上的方法和他的100，000投资对换（SWAP），利息可抵税。而且，会计师也非常欢迎这样的安排。因为，报税的时候非常明确，那一部分的利息可以抵税，那一部分不可以抵税。那一部分是投资，那一部分是个人，自住的贷款。

3. 如果王先生只有200，000的贷款，而根本没有投资，那他是不是就不能使用这个方案呢？不是的。他还是可以“慢慢，按月”的开始这个计划。由于他每个月的还款都有一部分是本金，一部分是利息。皇家银行的HOMELINE PLAN可以允许他将所还的本金随时再借出来（RE-ADVANCABLE）。假如每月所还的本金部分是500，那么我们可以每个月把所还的本金500借出并转入投资组合。如果王先生坚持这样的计划 1年，那么他原有200，000贷款中就有6000多“慢慢”变成INVESTMENT LENDING。他的个人贷款的部分渐渐缩小，而投资的部分渐渐增大，投资的部分可报税的利息比例也同时增大。同时如果投资回报合理，王先生的投资组合也在渐渐增长。这也就是史密斯策略的最理想的目标。

使用这办法需要多方面的配合: 贷款必须做成HOMELINE PLAN才能具有所需的灵活度 , 投资必须通过好的FINANCIAL PLANNER 设计稳健的投资组合（要不然投资亏损可能比节省的税还多），而且会计师必须了解整份计划，他才能按计划报税。如果您有兴趣建立这样的投资方案可以和我，我会安排您的HOMELINE PLAN，我的PARTNER会帮您处理投资，报税方面的问题.

国内银行和加拿大银行房屋贷款的对比

国内银行和加拿大银行房屋贷款的对比
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本文以中国银行个人一手房直客式贷款（易居宝）和皇家银行房屋贷款作为例子进行对比。

贷款币种

中国银行：个人住房贷款币种为人民币和外币(美元、港币)。如果您是具有外汇还款来源，可以申请外币住房贷款。

皇家银行：只有加币的贷款

贷款限额

中国银行：个人住房贷款的最高限额不超过所购住房价值的80％。

皇家银行：一般贷款不超过房价的80%。超过80%的贷款属于HIGH RATIO MORTGAGE – 高比例贷款也可以做但是客户必须购买保险。在加拿大只有CMHC 和GENWORTH 两家公司提供这项保险。

贷款期限

中国银行：人民币个人住房贷款最长期限不超过30年，外币个人住房贷款最长期限不超过8年。

皇家银行：最高可分期40年。

贷款利率

中国银行：执行中国人民银行规定的同档次住房贷款利率。外币贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。
皇家银行：××× 利率变化太大，而且贷款条例不同也不一样，所以不做比较 ×××

贷款的偿还

中国银行：您可在借款合同中明确约定，授权中国银行在约定的还款日主动从您指定的帐户中扣收贷款本息。

您可以选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。

借款合同生效后，如果您有足够的资金来源，可提前向中国银行提出部分或全部提前还款申请。

皇家银行：还款采用自动扣款，如果是在同一家银行，最为方便，如果是跨行扣款要客户授权 – 签一张：INTER BANK DEBETING PAP FORM.

至于还款额度计算，大部分加拿大银行都采用 “等额本息”请到我在皇家银行的网页：http://mortgages.rbcroyalbank.com/jason.wang

右手边，TOOL下方Estimate Your Mortgage Payments 这个网页做计算。简单来说就是您每月的还款额不便，但是本金和利息的比例在变。随着欠款的降低，每月本金比例增大，利息比例减少。

这个话题要谈的比较多，下次再写一篇关于ARMOTIZATION的文章。

在加拿大买房的手续流程

在加拿大买房的手续流程
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1. 买方、卖方签初步的买卖合约 (offer) ；

2. 买方在银行提出贷款申请；

3. 银行审核 (credit adjudication) 申请；

4. 审核批准后，买方和银行商讨贷款产品及细节；

(这里通常还有一项解除条件的动作。由于客户签署的合约通常都有 – 银行审批贷款合格 – 这项条件，所以在银行审核批准后买家通常要解除条件进一步的确定合约细节及交定金。如果银行审核批准不合格，买家通常可以提供新的，更有力的申请文件或考虑是否继续买方合约 )

5. 送按揭贷款合同(mortgage instruction) 及贷款总额到律师办公楼；

6. 买方签署按揭贷款合同, 律师办理抵押登记(registration)；

7. 在成交日(completion date)，律师在银行的指令下依条例放款；

房屋成交时的额外开销

房屋成交时的额外开销
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房子成交是是有一些额外的开销（Closing Costs ），并不仅仅是首付。如果在成交前没有一定的准备有可能造成成交时资金短缺的问题。

1. PROPERTY TRANSFER TAX - 房屋过户税 = 房价最开始的20万征收1% + 房价余额征收2% 例: 要买一套30万的房子，房屋过户税是 20万 ×1% + 10万 × 2% = 2000 + 2000 = 4000
房屋过户税可以说是最大的一笔额外开消，特别是您的房价比较高的话。
您是否可以减免房屋过户税请事先咨询会计师及律师。

2. Legal Fees/Disbursements - 律师或公证人的过户费及杂费：在加拿大房子过户一般都要通过律师或公证人。他们的过户工作包括，帮银行办理抵押文件，在土地局帮客户注册登记, 调整卖方预付款**。。。等等。。。费用基本上是在$850 左右。如果由于某一个房屋情况复杂，费用有可能更高。注意：在咨询律师或公证人的收费时，请详细咨询费用总额，部分公司报价不包杂费。并不是每一位律师或公证人都可以为任何一套物业过户的。有一些 LEASE LAND 租地 / UNDIVIDED INTEREST PROPERTY 公有户主的物业由于手续比较特殊、复杂，所以只有少数律师愿意办理。 Prepaid Expenses 卖方预付款- 如果，卖方预付了部分的地税，管理费，等等，律师也会将这些费用还给卖方。例如：卖方预付地税到8月，而房子在6月成交。律师就会将7，8两月的地税还给卖方。

3. Home Inspection 验屋 - $200-400 专业有牌照的验物师会上门检查物业。验物师主要从土木工程，水电安全的角度给您独立专业的报告。但是验物师基本上不对房价给任何意见。

4. Appraisal 房屋估价 - $214 银行对房屋的价值及买入价是很重视的。因为房屋贷款的先决条件就是以房屋作抵押。银行大多会帮客户付估价费但是每一个贷款都不相同，在某些情况下，客人也有可能要支付估价费。

5. LAND SURVEY AND TITLE INSURANCE 土地测量及户名保险：这两项主要是针对买独立屋的客户。土地测量可以确定地界及房屋没有违规建筑。例如前任业主在后院建有一间储藏间。在您买房过户之后邻居向政府抱怨您的储藏间建在了他的地界之内。如果情况属实，政府会要求您拆除储藏间并负担所有费用。户名保险可以保护您避免成为欺诈案件的受害者。例如，在过户之后，您发现卖家并不是真正的业主。真正的业主在发现欺诈行为後，也会提出收回物业。虽然在法律健全的加拿大这类事件极少发生但也不是从未发生过。细节请查看网页：
http://www.firstcanadiantitle.com/en/index_flash.html
http://www.firstcanadiantitle.com/en/products_services/ps_res_title_ins/index.html

6. FIRE INSURANCE:火险：买独立屋的客户必须购买火险。由于银行贷款抵押的物业是=地+房子。如果不行发生火灾将房子烧毁而客户又不付款，银行将物业拍卖时只能拍卖一块空地，也就有可能造成损失，无法将原贷款额收回。所以买独立屋的客户必须购买火险。

+++ 买公寓或TOWNHOUSE连排别墅的客户基本上不需要LAND SURVEY ， TITLE INSURANCE，及FIRE INSURANCE，因为每月的管理费(STRATA FEE, MANAGEMENT FEE)已经包括了这些费用。

房屋过户税及第一次购房时过户税的减免

房屋过户税及第一次购房时过户税的减免
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首先我们先来解释房屋过户税的计算方法：

房屋过户税 = 房价最开始的20万征收1% + 房价余额征收2%

例: 要买一套30万的房子，房屋过户税是
20万 ×1% + 10万 × 2% = 2000 + 2000 = 4000

注意：

房屋过户税是买房时政府征收的，由买方支付。房屋再次出售时，新买家还要重新支付。

更改户主也有可能需要交房屋过户税。例，A和B合买了一套房子投资而且2人的名字都在土地局注册。几年後，A决定退出这项投资，而B也同意。但是律师在土地局移除A的名字时会代政府收取房屋过户税。在房子TITLE上的任何改变都有可能要交房屋过户税。

房屋过户税不等于地税。地税是拥有物业时每年都要交的，用于当地社区的建设。而房屋过户税是在特定的物业转让的情况下才需要交。

对于第一次购房者房屋过户税是有可能减免的。具体的条件可以在政府的网站上找到：

请下载：
http://www.sbr.gov.bc.ca/rpt/PTT/FormsandGuides/0269.pdf

这份文件需要用ADOBE 的ACROBAT READER 才可以阅读，
还没有安装这份软件的话，可以在这里下载：
http://www.adobe.com/products/acrobat/readstep2.html

由于过户税牵涉的知识面比较广，所以建议大家在自己研究、理解的同时也要请教会计师及律师。以下是一些重点的中文翻译：

买家是加拿大居民或公民；
在BC省住满一年以上；
必须是第一次购房；
房价在375，000以下；
贷款必须达到70%以上；
对于不实的申报，买家有可能被罚款；

在房子成交一年内，贷款的还款额（本金）有一定的限制：不得超过以下两个额度较大的那一项【13000 元本金或将买家的贷款降到70%的本金】

政府如何控制以上这一条对还款额的限制？成交时如果买家符合条件律师会填写房屋过户税减免申请表，要求买家签字，但是不会收取房屋过户税。成交一年後，政府会给买家来信，要求买家的贷款银行提供买家一年以来的还款记录。如果还款没有超过以上的规定，那房屋过户税就用永远的减免了。如果还款超过了规定，那政府会要求买家补缴一年前的房屋过户税。

房屋贷款的种类，优缺点及解决方案 (RBC HOMELINE PLAN)

房屋贷款的种类，优缺点及解决方案 (RBC HOMELINE PLAN)
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银行的房屋贷款产品可以分为以下2种：

固定利息贷款 fixed-rate-mortgage

和银行谈一个X　(1,2,3,4,5,7,10,25) 年的合约，在合约期内银行承诺一个固定的利息不变，而客户也承诺再合约期内每年还款不超过Y% （20%左右）如果超过了限制范围, 罚款有可能高达3个月的利息;

浮动利息贷款 variable-rate-mortgage

利息随着政府最优惠利息(PRIME%) 改变, 银行在PRIME%的基础上给适当的折扣

浮动》开放式 (variable/open)：除了每月还款之外，可以无限制的还款，包括将贷款全部还清，可以转成任何别种贷款。没有罚款。

浮动》关闭式 (variable/close)：利息是浮动的，但是和固定利息贷款类似：和银行谈一个5年的合约，在合约期内银行承诺一个固定的利息不变，而客户也承诺再合约期内每年还款不超过Y% （20%左右）如果超过了限制范围, 罚款有可能高达3个月的利息; 由于有签订合约，这一类的贷款折扣比浮动开放式的贷款来的高；

不论您选择了那一种贷款其实它都有自己的优缺点。固定利息贷款的好处是您自己提供了保护。合约期内，利息上升并不影响您的开销。但是，如果利息下调，而您锁在利息相对比较“高”的合约里，不能享受新低利息。除非您愿意接受罚款，提早解除合约。浮动利息的贷款则相反。利息下调，您能享受新低利息。而利息上升，您则要支付较高的利息。

利息的走势其实取决于复杂的多重因素，可以说几乎无法预测。我个人认为，将您的贷款总额做适当的组合是最好的方案。其实道理很简单。同样的分散风险的理论在股票市场上早已运用了多年也被大部分的人所接受。如果某人有50万的现金投资股票，他一般来说不会把所有的资金都压在1支股票上。就算多个指数都表明这1支股票有巨大的潜力，但是由于无法预测的事件，这1支股票也许会大跌。

几年前，想要将贷款总额做适当的组合/分布是不可能的，因为银行没有这样的产品。
现在我们皇家银行的HOMELINE房屋贷款就可以满足您的需求。请看以下的例子，

Royal Bank – Homeline Plan (首付必须达到20%)

理财型房贷 -- 可以将您的房屋贷款像投资组合一样管理，达到降低风险的目的

例子， a先生在温哥华买了一套公寓，４０万加元，首付１０万加元，３０万加元的贷款在皇家银行已经批好．如果用传统的贷款方案，a先生必须在房屋贷款的种类中选其一：固定Ｘ年或浮动开放／关闭式，不可以都选．但是a先生认为未来利息的走势很不明朗，所以他想了很久都不能决定．现在有了皇家银行的Homeline Plan a先生就可以同时拥有５种贷款方案

Mortgage Segment 1: $60,000.00 3yr fix	a先生比较保守，$180,000 贷款都是采取固定利息，但是又不想都签Ｘ年，所以他分别选择了３，４，５年的固定利息
Mortgage Segment 2: $60,000.00 4yr fix
Mortgage Segment 3: $60,000.00 5yr fix
Mortgage Segment 4: $60,000.00 var/close	a先生认为利息还是有下调的空间，所以他也选择了$60,000.00的浮动关闭式
Mortgage Segment 5: $60,000.00 var/open	a先生在国内有一套房子马上就要卖掉了，他想将约$60,000.00所得还掉在加拿大的贷款而不受罚款
总额：３０万加元的贷款

一次贷款，循环使用,让你固定的房产流动起来

所有还掉的本金部份，即使转入信用贷款额度 (Homeline Plan / Line of Credit)
随时再提出运用，随借随还，让您拥有一笔可以随时运用的资金，轻松把不动产变成动产!

例子（同上）：　假设a先生已将在国内的房子卖掉了而且将$60,000.00所得还掉Mortgage Segment 5．　半年后，　a先生决定在加拿大创业，开创自己的快递公司a-DEX．　他需要$60,000.00购买汽车，租办公室，等等．他手头没有现金，而且商业贷款的利息也非常高．通过我们的Homeline Plan，　我们可以将当时a先生还掉的$60,000.00房屋贷款从新启动，　在１－２天内把$60,000.00的房屋贷款存入a先生的支票户头．对于这$60,000.00（重新启动）的房屋贷款，　a先生可以从新安排：　

短期使用：作为LINE OF CREDIT, 利息是当时的政府最优惠利息Prime%

中／长期使用：作为房屋贷款,　例如：他可以将这$60,000.00的房屋贷款做成５yr fix的房屋贷款，或浮动关闭式５年，等等．．．

一次授信，长期使用，循环授信，随时使用

您可一次性获得皇家银行授信额度，已还住房贷款本金，在您需要时可随时再借，解决您不时之需。

手续简便，担保不变, 您再贷款时，无需重新办理抵押手续，不需通过公证人或律师，为您省时、省力、省心，省钱。

Sunday, September 9, 2007

认识皇家银行 RBC ROYAL BANK FINANCIAL GROUP

一家以你为先的加拿大金融机构

我们是加拿大最大的金融机构，为您提供全面的金融服务，由个人及企业理财账户到私人理财服务；由投资以至保险服务，都一应俱全。总而言之，我们可以提供您在加拿大所需的各种金融服务。

自1864年起，我们已在此为加拿大人服务

我们的历史要从1864年斯高沙省的哈利法斯市说起，当时我们名为商人银行（Merchants’ Bank）。到了1901年，我们的业务已拓展至全国，因而易名为加拿大皇家银行。1899年，我们在古巴的首都哈瓦那开设首家国际分行； 1925年时，我们的分行已遍及南北美洲、伦敦、巴黎和巴塞罗纳，数目达121家。

时至今日，我们的业务已遍及全球，并常以客户所选用的语言，为他们提供所需的服务。自1864年起，我们已在此为加拿大民众服务。在2004年，我们更连续第三年获评为加拿大最受尊重的公司。

竭诚为您服务

我们公司和加拿大一样，同样重视多元文化。作为加国雇员最多的机构之一，我们的员工当中有为数不少的移民人士，这使我们能够以多种不同的语言为客户提供服务。事实上，在加国的某些地区，我们的银行取款机更设有当地主要移民的语言显示。

我们还深信，除了提供金融服务以外，更应进一步回馈社区，作出更多的贡献。因此，我们赞助很多不同的文化和业余体育项目，并积极支持这些活动。

衷心期望能认识您

我们热切期待在您抵达加拿大后，能跟您洽谈商务。如欲进一步了解我们所提供的服务.

Thursday, April 19, 2007

Hello World! 大家好！

大家好，我是 JASON王皇家银行资深贷款专家，十八年 [专业全职] 只做个人房屋贷款 ，成功放款八亿多加币，帮助千百个温哥华家庭完买房梦，多次荣获皇家银行各种大奖 ★ Rookie Award ★ President Award ★ Convention Award ★ 评估并且提供解决方案只需通话五分钟！

Jason王皇家银行 RBC 资深贷款专家
手机: 604-809-9264 CALL / TEXT
https://mortgage.rbc.com/jason.wang

▶ 主要业务：Purhcase㊏买房贷款 | Refinance∆增加贷款 | Switch⇌转贷款 | HE-LOC⟳信用额度 |
▶ 皇家银行四大特殊非传统收入贷款计划：New Immigrant 新移民 // Foreign Income 海外收入 // High-Net-Worth 高净值 // Self-Employed Stated Income 自雇 //
▶ 贷款月供计算器：
(网页Web) https://www.rbcroyalbank.com/cgi-bin/mortgage/mpc-old/start.cgi
(手机APP) https://canadianmortgageapp.com